后勤管理干部業(yè)務培訓一

1、后勤管理干部業(yè)務培訓 ——物業(yè)管理,主講教師：裴艷慧,內容提要,第一部分 物業(yè)管理基本知識第二部分 《物權法》解讀第三部分《物業(yè)管理條例》解讀,第一部分 物業(yè)管理基本知識,一、物業(yè)的構成二、物業(yè)管理的內容,一、物業(yè)的構成,建筑主體附屬設備配套設施相關場地,建筑主體,構成：基礎、墻、梁、柱、板、屋蓋、門、窗、樓梯類型：1、居住類物業(yè): 經濟適用住房、別墅等2、商業(yè)類

2、物業(yè)：商場、超市、購物中心等3、辦公類物業(yè)：寫字樓、辦公樓等4、餐飲類物業(yè)：酒樓、餐館、快餐店等5、旅館類物業(yè)：酒店、旅店等6、娛樂類物業(yè)：游樂場、俱樂部等7、工業(yè)和倉儲類物業(yè)：廠房、倉庫等8、特殊類物業(yè)：車站、學校、醫(yī)院等9、綜合類物業(yè)：至少有以上兩種用途,附屬設備,（一）基礎設備類?；A設備是指為人們提供基本生活和工作的物質條件，為其他設備提供主要能源的各類設備系統(tǒng)總和。對居住物業(yè)來說，基礎設備包括：供配電設備、供水設

3、備等兩類設備系統(tǒng)。1、供配電系統(tǒng)。供配電系統(tǒng)指將電源與用電設備聯(lián)系在一起的電氣設備系統(tǒng)總和，包括供電設備和配電設備兩個子系統(tǒng)。（1）將高壓6~10kV或低壓380/220V的電能輸入建筑物中的電氣設備組合稱為供電設備系統(tǒng)。 （2）將輸入建筑物中的電能經配電裝置分配給各個用電設備的電氣設備組合稱為配電設備系統(tǒng)。 2、供水系統(tǒng)。供水系統(tǒng)是指滿足住用人及其他設備系統(tǒng)對水量、水壓、水質等要求的各類給水設備總和。,附屬設備,（二）生活設備

4、類。生活設備是指與物業(yè)住用人生活舒適關系密切的，并且影響物業(yè)住用人生活環(huán)境質量的各類設備系統(tǒng)總和。由于生活方便寓于生活舒適，因此，生活設備類是包含方便生活的舒適類設備系統(tǒng)。1、電梯系統(tǒng)。電梯是指用電力拖動的特殊交通運輸工具。從這一定義出發(fā)，方便設備管理，本文所指的電梯也包括自動扶梯和自動人行道等。 2、排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)是指收集并排放人們生活廢水和建筑物自然積水，使其到規(guī)定處的排水設備總和。通常分為生活排水系統(tǒng)和自然排水系統(tǒng)兩大類。

5、,附屬設備,3、停車系統(tǒng)。指與停車場所引導、控制、顯示、管理有關的設備總和。4、普通照明系統(tǒng)。普通照明系統(tǒng)是指將電能轉換成光能進行采光和布景，以滿足共用居住環(huán)境要求的照明電氣設備總和。照明系統(tǒng)按作用功能不同，可分為視覺照明系統(tǒng)和景觀照明系統(tǒng)。必須說明的是，將照明系統(tǒng)與供配電系統(tǒng)分離，主要是兩者存在著較大的區(qū)別：照明系統(tǒng)是消耗電能的用電設備，而供配電系統(tǒng)主要是傳輸電能的非用電設備；照明系統(tǒng)通常無人值班管理，而供配電系統(tǒng)通常須人值班管理。

6、因此，將兩者分離有利于管理。,附屬設備,5、弱電系統(tǒng)。它是指向居住物業(yè)內部提供特定用途的弱電設備總和。通常包括通信設備、廣播設備、共用天線設備、閉路電視系統(tǒng)等。隨著現(xiàn)代物業(yè)中技術含量的增加，尤其是智能建筑產生和發(fā)展，弱電系統(tǒng)將越來越復雜。6、特殊用水系統(tǒng)。特殊用水系統(tǒng)是指提供或排放居住物業(yè)中特殊用水的設備總和。按使用功能分通常包括：（1）景觀用水系統(tǒng)；（2）綠化用水系統(tǒng)；（3）游池用水系統(tǒng)（4）直飲水系統(tǒng)；（5）中水系統(tǒng)等。7、通風

7、系統(tǒng)。通風系統(tǒng)是指為實現(xiàn)排風或送風而采用的風機、風口、管道等通風換氣設備總和。通常有全面排風、全面送風和全面送排風等三種形式。,附屬設備,8、空調系統(tǒng)?？照{系統(tǒng)是指以空氣調節(jié)為目的，對空氣集中進行處理、輸送、分配及控制其參數(shù)變化的機組、裝置、管道等設備總和。 9、供暖系統(tǒng)。供暖系統(tǒng)是指能供應熱量，使用戶室內保持一定溫度，并且由熱源、管網和散熱設備組成的設備總和。 10、燃氣系統(tǒng)。燃氣系統(tǒng)是指接至城市燃氣管網而形成居住物業(yè)管網，并且由

8、調壓器、流量表和用氣設備等用戶設備系統(tǒng)。,配套設施,生活設施文化娛樂設施交通設施體育設施,相關場地,庭院綠地道路,二、物業(yè)管理的內容,第二部分 《物權法》釋解,為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定了《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》），并于2007年3月16日通過了十屆全國人大五次會議的審議，于2007年10月1日起施行?！段餀喾ā饭?9章2

9、47條，分為五部分，即總則、所有權、用益物權、擔保物權、占有。 物權法主要解決三個問題：一是物屬于誰，誰是物的主人；二是權利人對物享有哪些權利，他人負有怎樣的義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的要承擔哪些民事責任。,《物權法》及其司法解釋對物業(yè)管理的影響,《物權法》的出臺，明確了業(yè)主的權益，在很大程度上解決了物業(yè)管理活動中有關財產歸屬和管理權限方面的問題，為防止、解決物業(yè)管理糾紛提供了新的法律依據(jù)和救濟途徑。（1）明確了

10、業(yè)主的身份及權利業(yè)主是物權法第六章的基礎性概念之一，業(yè)主身份的確定切實關系到物權法的貫徹實施，但物權法出臺時并沒有對此做出一個明確的規(guī)定。目前，一般是以是否已經依法登記取得所有權作為界定業(yè)主身份的標準，這其實與現(xiàn)實有很大的出入。最高院出臺的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業(yè)主的范圍進行了確認。該解釋第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六

11、章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?！?《物權法》及其司法解釋對物業(yè)管理的影響,（2）解決了小區(qū)車位的歸屬問題 《物權法》第74條的規(guī)定已經解決了小區(qū)車位的歸屬問題。根據(jù)規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附

12、贈或者出租等方式約定。該條的規(guī)定一定程度上防止了開發(fā)商將車位高價出售給非本建筑業(yè)主而導致本建筑業(yè)主無車位的情形。,《物權法》及其司法解釋對物業(yè)管理的影響,（3）明確了物業(yè)費繳納的原則 《物權法》第80條對于物業(yè)費的繳納作出了相關規(guī)定，對建筑物及其附屬設施的費用分攤，有約定的按約定，沒有約定的按業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。但是在現(xiàn)實中，經常有業(yè)主提出不需要有關物業(yè)服務，或者自己沒有享受物業(yè)服務為由而拒絕繳納物業(yè)費。

13、針對這些問題，《最高民法關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，民法應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，民法不予支持?！?《物權法》及其司法解釋對物業(yè)管理的影響,（4）打擊了不規(guī)范的物業(yè)服務公司 根據(jù)《物權法》第8

14、1條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。 實踐中，物業(yè)服務公司遭業(yè)主解聘后拒不撤出管理區(qū)域的情況時有出現(xiàn)。為改變這種局面，司法解釋規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，民法應予支持。物

15、業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，民法不予支持。”,第三部分《物業(yè)管理條例》解讀,《物業(yè)管理條例》的主要內容可以歸納為：建立了10項基本制度；明令業(yè)主的4項權益；明令物業(yè)服務企業(yè)的7項權責；明令4項禁止行為；規(guī)范兩項書面合同；法規(guī)授權4項規(guī)定。,10項基本制度,第一，告知制度。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定

16、違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會；業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當告知物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。,10項基本制度,第二，業(yè)主委員會備案制度。業(yè)主委員會應當自選

17、舉之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。第三，物業(yè)管理招投標制度。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。第四，物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位、業(yè)主委員會應當向物

18、業(yè)服務企業(yè)移交有關資料。,物業(yè)承接驗收制度,第二十九條　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。,10項基

19、本制度,第五，保修責任制度。建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任；物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合；責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。第六，交接制度。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當

20、將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料（竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料）交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。,10項基本制度,第七，資質管理制度。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。第八，人員資格制度。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第九，住房專項維修資

21、金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第十，報告制度。對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告；物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事

22、故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)作做好救助工作。,業(yè)主的4項權益,1.業(yè)主大會有權選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。3.物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。4.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于

23、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備地 維修和更新、改造、不得挪作他用。,物業(yè)服務企業(yè)的7項權責,1.從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。2.一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。建設單位應當按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。3.物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。保安人員在維

24、護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法利益。4.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)管理收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。,物業(yè)服務企業(yè)的7項權責,5．物業(yè)服務企業(yè)可

25、以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。6．違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。7．物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。,4項禁止行為,1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動：物業(yè)使

26、用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。2.物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。3.物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。4.業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路及場地，以損害業(yè)主的共同利益。,2項書面合同,1.前期物業(yè)服務合同 在業(yè)主、業(yè)主大會選

27、聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。,授權4項規(guī)定,1.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、市、自治區(qū)、直轄