中國城市土地儲備制度運行機制研究.pdf

1、我國現(xiàn)行的土地儲備制度是政府或政府授權(quán)機構(gòu)依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過依法收回/收購和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)，并予以儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種土地管理制度，是土地使用制度深化改革過程中的制度創(chuàng)新。從幾年的實踐看來，土地儲備制度的實施對于扶持并深化國企改制/規(guī)范土地市場運行/保障土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實現(xiàn)/加速城市更新/促進城市建設(shè)/激活房地產(chǎn)市場/增加地方財政收入等

2、方面發(fā)揮了積極的促進作用。但是，隨著實踐的不斷深入，各方面問題也不斷顯現(xiàn)，進一步的理論探討也隨之展開。 本文嘗試從土地儲備制度的運行機制方面探討完善土地儲備制度/提高土地儲備機構(gòu)效率的措施，采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，綜合運用土地經(jīng)濟學(xué)/城市經(jīng)濟學(xué)/宏微觀經(jīng)濟學(xué)等理論，從城市土地儲備計劃調(diào)控機制/金融支持機制/風(fēng)險管理機制和績效管理機制等方面結(jié)合實際地進行深入研究和有益探討，為我國城市土地儲備實踐提供決策支持。主要內(nèi)容包

3、括： 首先，在歸納我國土地儲備制度的初始目標和功能定位基礎(chǔ)上，從實踐中土地儲備制度的效果和影響與初始目標的偏離現(xiàn)象入手，探討了偏軌原因，并針對性地提出了分階段建立多層次的目標體系/建立從中央到地方的法律體系/重構(gòu)土地收益分配格局/建立有效的土地儲備制度運行機制等對策。 其次，分析了城市土地儲備運作中計劃調(diào)控的機理及意義/設(shè)計了年度土地儲備計劃和供應(yīng)計劃編制的技術(shù)路線/討論了計劃土地儲備量地影響因素和測算方法/分析了影響土

4、地市場需求的諸多因素，設(shè)計了土地市場需求的組合預(yù)測模型及計劃土地供應(yīng)量的測算方法。 再者，借鑒荷蘭/瑞典在土地儲備資金籌措方面的具體做法和美國永久土地基金/德國魯爾土地基金以及我國港/澳土地基金等的組織運作案例，提出構(gòu)建以地方政府為依托的土地基金資金支持結(jié)合土地儲備機構(gòu)自身融資的二元融資模式為解決我國土地儲備融資困難的現(xiàn)實舉措，并設(shè)計了滿足既定前提條件下我國土地基金的運作流程。 然后，界定了城市土地儲備風(fēng)險和風(fēng)險管理的概

5、念，從土地儲備機構(gòu)角度，簡要設(shè)計了土地儲備風(fēng)險管理的目標和基本原則，討論了如何完善和加強土地儲備風(fēng)險管理。并結(jié)合實際，著重研究了土地儲備實踐中的難點，屬于風(fēng)險控制策略的劃撥國有土地收購定價機制。 隨后，界定了我國城市土地儲備績效管理的層面/目的與意義，歸納了實施城市土地儲備績效管理的障礙及基礎(chǔ)條件，提出了完善城市土地儲備績效管理的組織架構(gòu)優(yōu)化設(shè)計及模式建議。針對實施非經(jīng)營性項目和實施經(jīng)營性項目兩類土地儲備機構(gòu)，分別設(shè)計了城市土地