房地產(chǎn)建設項目成本精細化管理研究

1、<p>　　房地產(chǎn)建設項目成本精細化管理研究</p><p>　　【摘 要】伴隨著土地價格逐年上升，建設成本和勞動力成本逐漸增加，房地產(chǎn)的行業(yè)利潤率正在逐年下降。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對建設項目進行精細化的成本管理，就顯得尤為重要。本文通過文獻研究法，在大量閱讀國內(nèi)外文獻的基礎上，針對國內(nèi)外對于成本管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，提出了成本精細化管理這一全新的成本管理思路，并針對房地產(chǎn)建設項目的前期、設計、施

2、工、竣工結算各個階段提出了相應的成本精細化管理措施。 </p><p>　　【關鍵字】建設項目；成本管理；成本精細化管理 </p><p><b>　　1、引言 </b></p><p>　　國內(nèi)外關于房地產(chǎn)開建設目的成本管理研究主要強調(diào)的是全過程管理中的某一個階段的管理，比如前期規(guī)劃階段、設計階段、招投標階段、建設階段等。其理論分布于各類期刊

3、雜志，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性、精細化的管理，本文則從建設項目各階段去研究精細化控制。 </p><p>　　2、項目建設各階段成本精細化控制 </p><p>　　所謂項目的成本精細化研究，就是要對項目全過程，從項目的建議書到項目的竣工結算各個階段的成本目標做到嚴格控制，確保做到精細化管理。下面我們就依次對各個階段的精細化管理進行論證。 </p><p>　　2.

4、1項目前期階段成本精細化管理 </p><p>　　2.1.1項目前期決策階段 </p><p>　　項目前期決策階段是一個工程項目的起點，正確的前期決策不僅是影響施工企業(yè)取得項目的結果，更是會影響后期工作的正常開展。項目投資決策階段的造價控制是決定工程造價的基礎，它直接影響著各個建設階段工程造價的控制是否科學合理，對項目的工程造價有重大影響，特別是項目選址，布局規(guī)劃設計，開發(fā)策劃及推廣，

5、土地使用，市場研究，規(guī)劃研究。 </p><p>　　2.1.2項目征地和拆遷補償階段 </p><p>　　房地產(chǎn)要開發(fā)建設項目，就要有相應的建設用地。這里主要講的是房地產(chǎn)項目建設用地的選址?，F(xiàn)在房地產(chǎn)項目建設用地一般都是靠當?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓的土地，這就要求房地產(chǎn)公司在進行買地時要考慮地塊的用途，分析該地塊的升值空間。 </p><p>　　2.2設計

6、階段的成本精細化管理 </p><p>　　設計階段開展成本精細化成本管理的具體措施： </p><p>　?。?）提高設計標準、增強設計意識。工程建設標準規(guī)范和標準設計，來源于工程實踐經(jīng)驗和科研成果，是工程建設必須遵循的科學依據(jù)。 </p><p>　?。?）實行限額設計，樹立成本動態(tài)管理的觀念。限額設計就是按標準的投資估算控制初步設計，按標準的初步設計總概算控制

7、施工圖設計，即將上階段審定的投資額作為下一設計階段投資控制的總體目標。從而把技術經(jīng)濟統(tǒng)一起來，改變目前設計過程中沒有考慮成本要素，由“畫了算”變?yōu)椤八阒嫛薄?</p><p>　?。?）注重技術與經(jīng)濟相結合的價值工程分析，并總結成的可操作和實用的數(shù)據(jù)[2]。設計階段的成本不完全是省出來的，而是與客戶感知、產(chǎn)品精細定位、精細決策確定出來的。換句話說，在設計階段成本管理是創(chuàng)造價值的過程，而并非簡單的省錢過程。但在這

8、價值創(chuàng)造過程中，需要長期進行價值工程分析（V = F /C） 并最終總結一套可實際操作的數(shù)據(jù)出來。 </p><p>　　2.3 招投標階段成本精細化管理 </p><p>　　在整個招投標過程總成本管理的精細化體現(xiàn)在以下幾個方面： </p><p>　?。?）合理確定工程招投標底價格。對于有標底的招標，其招標價格通常都會有一個有效價格浮動范圍，這個范圍的確定，一般

9、是在開標之前，測算出各項工作對于工程造價的影響系數(shù)，然后加總，得到一個總的有效招標浮動系數(shù)，然后進行一定的修正，得出有效的招標價格范圍；對于沒有標底的招標價格確定， </p><p>　?。?）有效控制招標價格。第一，建立合理的管理管理條例。往往從設計就要開始介入，通過確保嚴格、精確、細致的設計，做出相對精確的成本估算，減少施工過程中的變更數(shù)量。第二，充分發(fā)揮信息技術，對投標單位了解充分。充分利用網(wǎng)絡資源，對各個

10、投標單位的誠信、技術、施工等方面進行了解，再結合投標實際情況，科學的選擇最適合的施工單位。 </p><p>　?。?）招標過程中的成本控制。我們在進行招標工作的工程中，一定要對各個環(huán)節(jié)所涉及的主要材料的市場價格有一個清醒的了解，并且盡量選用公開招標的方式，這樣才能有效掌握和理性比較投標單位的投標價格是否合理]。在進行評標的過程中，一定要要認真審查施工單位編制的進度計劃，方案論證工作，最后還要做到單價與工作內(nèi)容、

11、施工方案、技術工藝的綜合評審，從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。 </p><p><b>　　2.3 施工階段 </b></p><p>　　2.3.1施工階段成本精細化管理 </p><p>　　施工階段的工程造價的確定和控制，是項目建設全過程工程造價管理中最重要的部分，為做好此階段的造價控制工作需注意以下幾個方面： </p>&l

12、t;p>　?。?）制定合理的項目成本計劃。項目成本計劃是項目經(jīng)理進行項目成本管理的主要依據(jù)和重要內(nèi)容，也是實現(xiàn)項目目標成本管理的重要依據(jù)，是優(yōu)化和實現(xiàn)項目目標成本、總目標及其分項目標，提高經(jīng)濟效益的最有利的保障。 </p><p>　?。?）現(xiàn)場建立良好造價管理系統(tǒng)。施在工現(xiàn)場的成本控制實施過程中，現(xiàn)場造價工程師必須與施工技術人員、材料機械人員密切結合，互相了解，以經(jīng)營管理為核心，以節(jié)約成本為目的。 <

13、;/p><p>　　（3）加強索賠意識、熟悉索賠程序。由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件的變化， 施工進度的變化， 以及合同條款、規(guī)范、標準文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。造價工程師首先要結合簽訂的合同，在對合同基本條款、涵蓋內(nèi)容有較深入的了解的前提下，切實維護合同賦予甲方的權益，盡量減少施工方的索賠，有些情況下甚至可以實習反索賠。 </p><p>　

14、　2.4竣工驗收階段成本精細化管理 </p><p>　　在工程竣工結算階段，通常出現(xiàn)的成本方面的問題有：冒算多算、高價套定額單價、高套取費標準等。其主要原因是施工單位所編制工程結算書不真實，另外建設單位大多數(shù)對施工單位的結算審查不完善。為避免這種情況，具體精細化管理過程控制要點如下： </p><p>　　（1）嚴格控制竣工結算編制的主要依據(jù)。建設工程竣工結算是施工企業(yè)所承包的工程按照建

15、設工程施工合同所規(guī)定的施工內(nèi)容全部完工交付使用后，向發(fā)包單位辦理工程竣工后工程價款結算的文件[3]?？⒐そY算編制的主要依據(jù)為：建設工程施工合同及補充協(xié)議、設計施工圖及竣工圖、設計變更通知書、現(xiàn)場簽證記錄、甲、乙方供料手續(xù)或有關規(guī)定、采用有關的工程定額及與工期相應的市場材料價格以及有關預結算文件等、開、竣工報告書、國家和地方政府頒布的現(xiàn)行工程造價計價依據(jù)。 </p><p>　　（2）工程結算的實施及內(nèi)容。工程完成

16、后，必須進行工程結算，作為企業(yè)內(nèi)部成本核算的依據(jù)。對內(nèi)部分包的施工結算，對過程中所以產(chǎn)生的費用進行認真審核，重新核定新的單位工程造價。在建設單位的竣工結算及內(nèi)部分包單位的施工結算完成審查定案后，應及時收回工程款以便企業(yè)加強資金管理，加快資金周轉(zhuǎn)。工程完工后，施工單位還要認真總結，進行細致的成本分析。必要時還要采取一些成本預測模擬[21]，以便更精細化的對下一個工建設項目的成本進行預測與管理。 </p><p>&

17、lt;b>　　3、結論 </b></p><p>　　本文主要是圍繞房地產(chǎn)建設項目成本精細化管理控的問題來展開的。成本精細化管理不僅涉及房地產(chǎn)成本方面的管理知識還講到成本管理的操作方法，具體展開了對建設前期、設計、施工、竣工結算階段的成本管理分析，并針對每一個建設過程提出相應的精細化管理措施.?？傊椖砍杀竟芾硎且粋€動態(tài)的管理過程，強調(diào)在過程中進行主動管理、并針對管理效果積極分析、總結、反饋，

18、如若出現(xiàn)較大偏差要及時調(diào)整，這樣才能真正做到精細化。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]胡震.淺談房地產(chǎn)開發(fā)設計階段成本管理[J].華東交通大學學報，2007，24（3）：27. </p><p>　　[2]鄧敏虹. 如何做好工程造價管理[J].建材技術與應用，2010（4）：47-48. </

19、p><p>　　[3]王瑩. 試論工程招標階段的成本控制問題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2011：74. </p><p>　　[4]封加明.施工定額的動態(tài)管理與施工過程中的工程成本管理[J].中外建筑2010，（6）： 144-145. </p><p><b>　　作者簡介： </b></p><p>　　彭玉石，男，1986