國際旅游島房地產市場分析

1、<p>　　國際旅游島房地產市場分析</p><p>　　[提要] 作為國家重大戰(zhàn)略部署，我國將在2020年將海南建成世界一流的國際旅游島。海南面臨著轉型升級的艱巨任務，長時期房地產業(yè)將發(fā)揮為地方政府提供財源、拉動上下游產業(yè)發(fā)展和建設宜居宜業(yè)城市的重要作用。 </p><p>　　關鍵詞：房地產;發(fā)展概況;關注問題;啟示 </p><p>　　中圖分類號：

2、F293.3 文獻標識碼：A </p><p>　　收錄日期：2015年9月18日 </p><p><b>　　一、發(fā)展概況 </b></p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)投資快速增長。受產業(yè)轉型及結構調整帶動，海南房地產開發(fā)投資總體較快。2015年1～8月份房地產開發(fā)投資1，042億元，同比增長23.2%，比上年同期高3.2百分點。海南房地

3、產開發(fā)投資增速名列全國第三，東部第一，增速高于全國平均水平19.7個百分點。海南房地產開發(fā)投資額占固定資產投資額的52.1%，比上年同期高6.5個百分點，高于全國平均水平34個百分點。 </p><p>　?。ǘ┦袌鲣N售有所好轉。2015年前8個月，房屋銷售由年初的負增長轉正，但增速仍然偏低。1～8月份全省房屋銷售額616億元，同比增長3.4%;房屋銷售面積616萬平方米，同比增長0.5%，比上年同期高15個百

4、分點。 </p><p>　?。ㄈ┓课蒌N售價格基本平穩(wěn)。2015年1～8月份房屋銷售均價9，988元/平方米，比上年同期上漲3%。成交均價保持適度平穩(wěn)，說明年初以來的房地產調控利好政策效應已初步發(fā)揮作用。受國際旅游島政策因素影響，2010年海南省房屋市場價格大幅上漲，此后5年政策效應遞減，價格逐漸回歸正常水平。 </p><p>　　（四）開發(fā)企業(yè)資金來源面臨壓力。2015年1～8月份房

5、地產開發(fā)企業(yè)到位資金為1，460億元，同比增長12.6%，低于房地產開發(fā)投資增速10.6個百分點。其中，國內貸款為258億元，同比增長7.8%;自籌資金664億元，增長13.2%;其他資金538億元，增長14.2%。今年房地產開發(fā)企業(yè)收到的房屋定金及預付款項增長減慢，前8個月來源于定金及預付款的資金為321億元，同比增長5%，增速比企業(yè)到位資金低7.5個百分點，僅占企業(yè)到位資金的22%。 </p><p><

6、;b>　　二、關注問題 </b></p><p>　　（一）市場需求增長乏力，市場供給持續(xù)增加。市場延續(xù)了近年新開工面積大于銷售面積的態(tài)勢，2015年前8個月新房新開工面積949萬平方米，新房銷售面積616萬平方米，再考慮2014年末全省已建成但尚未出售新房面積956萬平方米，市場供給已處于歷史新高水平。 </p><p>　?。ǘ┊斍胺康禺a對相關產業(yè)帶動不足。房地產業(yè)

7、是當前海南經濟發(fā)展的主要產業(yè)，但目前海南省房地產業(yè)鏈條相對較短，建材、家具家電等多數從外省采購，對本省經濟拉動作用不強。2015年1～8月份海南省房地產稅收和國有土地出讓收入合計占地方財政收入的46%，財政收入對房地產業(yè)依賴較高。 </p><p>　?。ㄈ┙鹑跈C構房地產貸款占比偏高和增速較快。市場銷售周期延長，房地產企業(yè)資金回流減速，更依賴銀行信貸需求。全省房地產貸款增速長期高于全省貸款平均水平，少數商業(yè)銀行

8、房地產貸款占比偏高，銀行貸款風險集中于房地產行業(yè)。 </p><p>　　（四）房地產政策預期不確定影響市場需求穩(wěn)定增長。近3年外省籍客戶比重超過八成，除了少部分在本地工作的外省籍客戶外，多數買房者來自省外需求。由于本地剛需、改善性需求增長有限，未來一段時期內房地產稅對于穩(wěn)定存量房和促進新增購房影響很大。 </p><p><b>　　三、市場展望 </b></

9、p><p>　　在國家及地方政府出臺多項房地產利好政策下，海南東部地區(qū)有望發(fā)揮自身優(yōu)勢，調整結構，向高端房地產業(yè)發(fā)展，率先走出低谷，帶動全省房地產進入快速發(fā)展軌道。東部地區(qū)房地產市場占全省總量七成，無論是銷售面積，還是銷售額的增速都領先于中、西部地區(qū)，是帶動全省市場發(fā)展的根本因素，2015年前8個月東部地區(qū)開發(fā)投資增長36%、銷售面積增長5%，處于東部地區(qū)的?？诩叭齺唽⑹墙窈髱尤∈袌鲈鲩L的主要因素。 </p

10、><p>　　隨著海南房地產規(guī)模不斷擴大，新開工面積不斷增長，但銷售還在逐步回暖，全省市場面臨去庫存壓力也隨之增大。今年海南棚戶區(qū)改造提速還將導致市場供給增加和本地需求相對減少，房企面臨較大的銷售壓力。未來現房銷售情況會好于期房，購房者更加注重實惠，偏向選擇證件齊全，符合居住入住的樓盤，從而減少風險、保證交易的安全。市場調整以及房屋空置率普遍較高，說明房地產供給偏高、結構不合理，同時也說明城市基礎設施有待改善，商業(yè)、

11、醫(yī)療、教育配套建設不足，產業(yè)經濟發(fā)展落后、吸納勞動力人口能力較弱。 </p><p><b>　　四、幾點啟示 </b></p><p>　　（一）著力推進房地產配套設施建設。加大城市基礎設施投入，加快推進棚戶區(qū)改造，完善城市功能品質，改善房地產生活配套，提升商品房使用價值。 </p><p>　　（二）搞好房地產規(guī)劃、開發(fā)和市場發(fā)展。按照“多

12、規(guī)合一”的原則，統(tǒng)籌安排全省房地產開發(fā)規(guī)劃，支持和完善土地一級開發(fā)模式，提高土地開發(fā)利用率。協調運用規(guī)劃、稅收、土地、金融等綜合手段，把握好調控市場供求的時機、節(jié)奏和力度。 </p><p>　?。ㄈ┘哟筚彿抠J款和住房公積金政策支持。進一步研究通過降低銀行按揭貸款首付比和利率、提高公積金貸款額度等措施，支持本地居民解決首套住房和改善性需求。加快推進全國住房聯網，支持通過異地公積金互認和異地商業(yè)貸款的方式，擴大市

13、場需求。 </p><p>　?。ㄋ模┩晟沏y行貸款抵押辦法，構建信息共享機制。建議政府部門改進房屋土地抵押辦法，解決業(yè)務流程分離、信息不共享和重復抵押的問題。構建跨部門房地產信息共享機制，共同監(jiān)測房地產市場需求總量和結構變動，加強政策措施的協調配合。 </p><p><b>　　主要參考文獻： </b></p><p>　　[1]宋一.房地產