房地產(chǎn)開發(fā)公司股權轉(zhuǎn)讓合同實務

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司股權轉(zhuǎn)讓合同實務－１房地產(chǎn)開發(fā)公司股權轉(zhuǎn)讓合同實務－１近年來，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓通常采取轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目所在的房地產(chǎn)開發(fā)公司股權的形式來實現(xiàn)。該等股權轉(zhuǎn)讓具有合同標的金額大、合同交易條件復雜、合同履行期限長等特點。本文系作者結(jié)合多年參與房地產(chǎn)開發(fā)公司股權轉(zhuǎn)讓的實踐經(jīng)驗，結(jié)合相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，就房地產(chǎn)開發(fā)公司股權轉(zhuǎn)讓合同訂立過程中，應注意的若干法律問題進行總結(jié)歸納，以供參考、借鑒。一股權轉(zhuǎn)讓合同是否涉及外商投資若股權轉(zhuǎn)

2、讓合同雙方當事人中有一方或雙方為外國企業(yè)或個人（包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺灣地區(qū)），或該房地產(chǎn)開發(fā)公司為外商投資企業(yè)，進行股權轉(zhuǎn)讓交易必須依照規(guī)定經(jīng)審批機關（商務主管部門）批準。若受讓方為外國企業(yè)或個人，則應符合自2006年9月8日起施行的《關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》及2006年7月11日起施行的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》的相關規(guī)定，按照上述規(guī)定的要求報送相關文件、材料，按照法定的程序進行審批。若股權

3、轉(zhuǎn)讓不涉及外商投資的問題，則股權轉(zhuǎn)讓交易無須經(jīng)審批機關批準，雙方簽訂股權轉(zhuǎn)讓合同后，應依法向工商登記管理機關辦理工商變更登記。二目標公司其他股東方的優(yōu)先購買權《公司法》第七十二條規(guī)定“有限責任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權，應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應就其股權轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股

4、東應當購買該轉(zhuǎn)讓的股權；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權。公司章程對股權轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在股權轉(zhuǎn)讓過程中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他股東對轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的股權，在同等條件下有優(yōu)先購買權。因此，在簽訂股權轉(zhuǎn)讓合同前，應取得該房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他股東同意轉(zhuǎn)讓并申明放棄

5、優(yōu)先購買權的法律文件。三訂立合同的目以及合同訂立的基礎和前提的約定由于，受讓方受讓該房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下稱目標公司）股權，目的是取得對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)權，并通過后續(xù)投資以完成該項目的開發(fā)建設，取得投資收益。因此，為了使合同目的得以實現(xiàn)，雙方應對合同訂立的基礎和前提，以及訂立合同的目的進行充分描述，以利于雙方履行合同，減少或避免糾紛的產(chǎn)生。（一）明確合同雙方訂立股權轉(zhuǎn)讓合同的目的轉(zhuǎn)讓方訂立股權轉(zhuǎn)讓合同的目的：通過轉(zhuǎn)讓其在目標公司的股權

6、以收回其對目標公司及房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資及利益，并由受讓方完成該項目的開發(fā)建設。受讓方訂立股權轉(zhuǎn)讓合同的目的：通過受讓目標公司的股權，以取得對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)權，并通過后續(xù)投資以完成該項目的開發(fā)建設，取得投資收益。（二）對合同訂立的基礎和前提的描述主要可包括以下內(nèi)容：1目標公司資產(chǎn)與負債現(xiàn)狀。包括目標公司的歷史沿革、注冊資金、股權比例、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、負債、帳面現(xiàn)金現(xiàn)狀等。2目標公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目基本狀況。包括宗地位置、項目名

7、稱、宗地類型、宗地面積、宗地規(guī)劃審定建筑規(guī)模、土地規(guī)劃用途、土地使用權出讓年限、建筑高度、建12有無其他影響公司及項目重大利益的情況。四，合同轉(zhuǎn)讓受讓標的的約定合同中應明確轉(zhuǎn)讓受讓的標的：轉(zhuǎn)讓受讓標的為轉(zhuǎn)讓方擁有的目標公司全部或部分股權以及該股權所享有的權益。前款所說的權益，主要指目標公司擬開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)權、項目土地使用權、項目規(guī)劃設計所形成的權利以及其他為該項目所投入的資金、進行的工作而形成的依法及商業(yè)習慣所實際取得和應當取

8、得的成果、權利及機會。前列權益對于受讓方至關重要，也是受讓方受讓股權的主要目的。股權轉(zhuǎn)讓后，受讓方和受讓方的指定方擁有目標公司全部或部分股權以及該股權所享有的權益。五合同轉(zhuǎn)讓價款構成的約定合同轉(zhuǎn)讓價款一般指受讓轉(zhuǎn)讓方擁有的目標公司全部或部分股權以及該股權所享有的權益，受讓方應支付的全部價款。為避免合同雙方在履行合同中發(fā)生爭議，合同中除約定合同轉(zhuǎn)讓價款金額，還應明確約定合同轉(zhuǎn)讓價款的構成。轉(zhuǎn)讓價款一般包含以下項目：（1）股權轉(zhuǎn)讓前目標公司

9、依法設立、存續(xù)所發(fā)生的費用；（2）轉(zhuǎn)讓方對目標公司的債權；（3）轉(zhuǎn)讓方為開發(fā)項目的國有土地使用權的取得、立項、規(guī)劃、方案設計、場地拆遷、七通一平、勘察、設計、施工、監(jiān)理等與開發(fā)項目工作相關的所有支出；（4）土地出讓金及相關稅費（包括四源費）；（5）土地補償費用；（6）拆遷補償款；（7）轉(zhuǎn)讓方的預期收益；（8）在移交給受讓方前目標公司已支付及應支付的其他款項。雙方應明確轉(zhuǎn)讓價款是否包含上述項目，對于轉(zhuǎn)讓價款已包含的項目，則其中未付清的款項

10、、費用應由轉(zhuǎn)讓方負責并承擔，受讓方受讓后，其相應的權利及收益歸受讓方享有。對于未包含的項目，則其中未付清的款項、費用則由受讓方負責并承擔。六合同轉(zhuǎn)讓價款支付的約定（一）若合同轉(zhuǎn)讓方為多個主體組成，為方便合同價款的支付，可約定指定其中一個主體作為轉(zhuǎn)讓方接受價款的代表。約定受讓方向接受價款的代表的支付行為視為有效地向轉(zhuǎn)讓方履行了股權轉(zhuǎn)讓合同項下的付款義務。（二）合同轉(zhuǎn)讓價款的支付一般分期支付，基于合同目的，轉(zhuǎn)讓價款的支付一般與工商變更登記的

11、時間、開發(fā)項目取得相關政府批文的時間、項目進度等掛鉤。（三）為降低合同交易風險，雙方可約定設立共管帳戶，受讓方將合同轉(zhuǎn)讓價款全部或部分先匯入共管帳戶，待雙方約定的付款條件成就時，再將共管帳戶內(nèi)相應的資金支付給轉(zhuǎn)讓方。共管帳戶的設立可采取以下幾種方式：1共管帳戶由受讓方以受讓方的名義在轉(zhuǎn)讓方指定的銀行開立，預留銀行的印章中，財務專用章用受讓方提供的印章，人名章用轉(zhuǎn)讓方提供的印章。雙方同時向開戶銀行具函，非經(jīng)雙方預留印章共同確認，不得動用帳