小區(qū)地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)有該誰(shuí)管

1、小區(qū)地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)有該誰(shuí)管近年來(lái)，各類(lèi)物業(yè)糾紛層出不窮?！段餀?quán)法》確立建筑物區(qū)分所有權(quán)概念后，地下車(chē)庫(kù)既可為建設(shè)單位“專(zhuān)有”，也可由全體業(yè)主“共有”，相關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步復(fù)雜化，有關(guān)地下車(chē)庫(kù)的物業(yè)糾紛不斷發(fā)生，或關(guān)于權(quán)屬或關(guān)于收益。[案例]某小區(qū)依法成立業(yè)委會(huì)后，簽下新物業(yè)，炒掉老物業(yè)。新老物業(yè)交接過(guò)程中摩擦不斷，其中重要一點(diǎn)為：老物業(yè)拒絕移交小區(qū)地下車(chē)庫(kù)。老物業(yè)認(rèn)為，該地下車(chē)庫(kù)屬于開(kāi)發(fā)商所有，而非小區(qū)業(yè)主共有，且其依據(jù)合同約定取得了對(duì)該地下車(chē)

2、庫(kù)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，故小區(qū)業(yè)主沒(méi)有權(quán)利要求其交出地下車(chē)庫(kù)。業(yè)委會(huì)遂訴至法院。法院經(jīng)兩審終審依法判令老物業(yè)將地下車(chē)庫(kù)移交業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在移交物業(yè)管理權(quán)后，并不影響其基于開(kāi)發(fā)商的委托就尚小區(qū)地下車(chē)庫(kù)能由開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有嗎未出售的車(chē)位進(jìn)行出租、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。依據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)可劃分為專(zhuān)有區(qū)域和共有區(qū)域，但《物權(quán)法》僅對(duì)業(yè)主專(zhuān)有區(qū)域進(jìn)行了特別表述，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題表述不明確，尤其是歸屬界定不清晰，導(dǎo)致理解差異。好在最高人民法院《關(guān)于審

3、理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中，對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋、車(chē)位、攤位等特定空間的權(quán)屬界定做出了統(tǒng)一解釋?zhuān)粗灰先齻€(gè)條件，房屋、車(chē)位和攤位等特定區(qū)域便可成為“專(zhuān)有部分”：一是要有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是要具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是要能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。由此看來(lái)，地下車(chē)庫(kù)，只要能夠符合以上三點(diǎn)，即可為開(kāi)發(fā)商“專(zhuān)有”。那么，小區(qū)地面車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題又如何呢？根據(jù)實(shí)際生活情況，地面車(chē)位、

4、車(chē)庫(kù)主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一是在小區(qū)道路旁或者相鄰兩幢樓之間，用金屬護(hù)欄或在地上劃上幾條線，隔離出空地用于停車(chē)，并編上號(hào)碼以示區(qū)分的路邊劃線停車(chē)位；二是在小區(qū)內(nèi)的空地上開(kāi)辟的專(zhuān)供停車(chē)使用的停車(chē)場(chǎng)所，不依附于小區(qū)道路而存在，可獨(dú)立加以利用，如地面停車(chē)場(chǎng)、地面車(chē)庫(kù)；三是將建筑物地面一層架空而設(shè)置的停車(chē)位。總體而言，判斷小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位屬于“共有”還是“專(zhuān)有”，主要依據(jù)其是否占用了業(yè)主“共有”的土地，包括業(yè)主共有的建筑基地和附屬基地。依據(jù)《物

5、權(quán)法》，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有；如果從“容積率”的角度分析，即如果沒(méi)有計(jì)入容積率，則所占土地伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，其上建筑的車(chē)位(庫(kù))應(yīng)歸業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有的地下車(chē)庫(kù)如何管理地下車(chē)庫(kù)應(yīng)由全體業(yè)主共同管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》中確立了業(yè)主對(duì)配套設(shè)施享有使用和維護(hù)的權(quán)利，而地下車(chē)庫(kù)是小區(qū)規(guī)劃中必須的內(nèi)容，現(xiàn)代社會(huì)的區(qū)分所有建筑物的開(kāi)發(fā)不建有足夠數(shù)量的停車(chē)位，將成為違法建筑，無(wú)

6、法獲得審批通過(guò)，故地下車(chē)庫(kù)即便歸開(kāi)發(fā)商所有也仍屬于小區(qū)配套設(shè)施，為全體業(yè)主“共用”，故應(yīng)由全體業(yè)主共同管理。地下車(chē)庫(kù)可與地上建筑共用一個(gè)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖未對(duì)停車(chē)位予以特別規(guī)定，但明確規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司實(shí)施物業(yè)管理。今年10月1日開(kāi)始施行的《北京市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。地下車(chē)庫(kù)是否屬于此種情況，需要具體分析———只要地下車(chē)庫(kù)與上