城市土地資本運營機制的研究.pdf

1、隨著中國社會主義市場經濟體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化,城市土地合理利用的重要性更加顯現(xiàn),城市土地資本運營就應運而生.土地不僅是經濟建設的重要資源,也已成為政府調控社會和經濟發(fā)展、顯化資產價值的重要手段.從某種意義上可以說,城市政府的重要職能是經營城市,建立以土地供給引導和制約需求的城市土地資本運營制度,是實施城市經營的一項重要內容.首先,該文論述了中國的土地國情及土地的基本制度,分析了城市用地的現(xiàn)狀及城市化趨勢,闡述了建立城市

2、土地資本運營機制的意義,介紹了城市土地資本運營的由來與研究現(xiàn)狀.該文以系統(tǒng)科學和系統(tǒng)工程為理論武器,通過從系統(tǒng)角度對城市土地資本運營的分析,首次提出了城市土地資本運營系統(tǒng)工程的概念.指出,該系統(tǒng)不僅有系統(tǒng)的一般特性,而且還具有其自身特色的特性.該文提出,城市土地資本運營的主要過程可分為三個階段:收購、儲備、出讓,也即土地收購、土地生產和土地供應.該文研究了城市土地資本運營中的土地收購問題.闡述了城市土地收購應是一種"強制性買賣關系"的基

3、本觀點,通過對被收購土地的產權和利益分析、土地增值的成因及分配的利益分析,對城市土地收購補償價格確定的思路和方法作了闡述.該文也研究了城市土地資本運營中的土地儲備問題.介紹和分析了城市土地儲備制度的由來及其功能,探討了城市土地儲備資金的來源及其管理、土地儲備過程中的融資風險及其控制,提出了設立土地發(fā)展基金,形成土地、資金流轉良性循環(huán)的設想和建議.該文還研究了城市土地資本運營中的土地供應問題.提出制定和實施城市土地供應計劃是管理和調控城市

4、土地市場的主要手段,對劃撥供地的若干問題作了探討,著重分析了城市土地供應的關鍵——有償使用.在分析目前城市土地市場存在問題的基礎上,較全面地論述了土地招標拍賣的意義及必須把握好的幾個方面.在上述研究的基礎上,該文探討了城市土地資本運營系統(tǒng)的管理模式.從分析城市土地資本運營管理的特征及障礙出發(fā),探討了城市土地資本運營管理機構的設置及運作機制,給出了城市土地資本運營的WSR系統(tǒng)管理模式,特別是提出了經濟效益、社會效益和人本效益"三贏"的管理

5、理念.最后,該文對城市土地資本運營的典型案例作了實證分析.具體分析了馬鞍山市土地資源的概況及運營條件,介紹了馬鞍山市土地資本運營的體制、機制及其取得的成效,給出并研究了在該文管理思想的指導下,馬鞍山市土地發(fā)展中心對城市土地資本運營的實例.作者結合自己的工作實踐,對城市土地資本運營系統(tǒng)及其運營機制作了較為深入的、理論聯(lián)系實際的研究,提供了一種新的思路和方法,特別是城市土地資本運營系統(tǒng)工程的提出和經濟效益、社會效益和人本效益"三贏"的管理理