土地一級開發(fā)實務與法律風險

1、1土地一級開發(fā)實務與法律風險（系列一）土地一級開發(fā)實務與法律風險（系列一）20140326點藍字加我哦周月萍律師在一級開發(fā)過程中，政府機構的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開發(fā)成本和開發(fā)進度的風險；如果政府直接操作，則不利于市場公平競爭。根據國家政策規(guī)定及目前土地開發(fā)情況，土地一級開發(fā)主要有政府主導型、市場化運作型以及政府主導的市場化三種運作模式。（一）政府主導型運作模式（一）政府主導型運作模式——以重慶為例以重慶為例政府

2、主導型開發(fā)模式是指由土地儲備中心完全負責或由政府指定特定的開發(fā)企業(yè)進行土地一級開發(fā)。重慶的土地一級開發(fā)模式屬于典型的政府主導型模式。土地一級開發(fā)的主體是市政府，代表市政府實行一級開發(fā)的機構是八個大型的國有建設性投資集團。土地一級開發(fā)與土地儲備緊密聯系在一起，八大投資集團擁有土地儲備和土地一級開發(fā)的權利，將納入儲備范圍的土地委托專業(yè)公司進行一級開發(fā)，“生地”變“熟地”后，通過“招拍掛”流程進行出讓。圖1政府主導型土地一級開發(fā)流程圖3的通知

3、》的要求，“土地儲備機構必須與其下設或掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，收購土地遴選價格評估機構應堅持公開、公正的選擇方式，土地前期開發(fā)必須按規(guī)定通過招標方式選擇工程實施單位。各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位，不得直接從事土地一級市場開發(fā)?！币虼耍烧耆M行土地一級開發(fā)運作的模式未來仍需進一步規(guī)范。（二）市場化運作（企業(yè)主導型）模式（二）市場化運作（企業(yè)主導型）模式——以海南、北京為例以海南、北京為例市場運作模式，即政府通過

4、招投標的方式從多家具備資質的企業(yè)中擇優(yōu)進行土地一級開發(fā)，由該主體根據政府的要求或雙方簽訂的土地一級開發(fā)委托協議的約定，對目標土地進行統一征地、收儲、拆遷、補償、安置，以及市政基礎配套設施建設，從而使區(qū)域內的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設條件，再面向市場轉讓土地使用權。海南一級土地開發(fā)的模式屬于典型的市場化運作。海南財政實力較弱，導致土地一級開發(fā)市場由提供資金的開發(fā)商掌控。根據2006年7月19日海南省