集體建設用地流轉制度體系研究.pdf

1、當前我國正處于農村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程加速期，經濟發(fā)展對建設用地的需求非常旺盛，目前建設用地的供給模式主要依靠對農村土地進行征收，但是現行的征地制度存在重大弊端，建設用地供給模式需要重大變革。除了征地供地方式外，農村地區(qū)還存在數量巨大的集體建設用地?，F行的法律法規(guī)僅允許集體建設用地在集體經濟組織內部使用，對于集體建設用地向集體經濟組織外部轉移存在比較嚴格的限制。市場手段在配置集體建設用地資源時沒有發(fā)揮應有的作用。目前集體建設用地流轉的實踐

2、已經遠遠超前于理論研究和管理，迫切需要我們正視這種現實，推進集體建設用地制度創(chuàng)新。
　　 本文的基本結構和內容如下：第一部分是研究對象和研究的理論基礎。本部分對本研究的研究對象和基本概念進行界定。另外概括介紹了本研究的理論基礎，包括制度變遷理論、產權理論、地租地價理論、土地收益分配理論與政府管制理論。第二部分是集體建設用地流轉制度變遷。本部分構建了集體建設用地流轉制度的框架體系結構。各地集體建設用地流轉管理規(guī)范的實踐中，制度體系

3、不完整，本文中構建出完整的集體建設用地流轉制度框架，包括核心制度和配套制度。根據制度變遷理論，區(qū)分農民、用地者、地方政府和中央政府等不同制度變遷主體，運用成本與收益的分析方法，探討集體建設用地流轉制度變遷的路徑。第三部分是農村集體土地產權制度的建立和完善。集體建設用地流轉的本質是產權的流轉。推進集體建設用地流轉制度創(chuàng)新，首先要明確集體建設用地的產權。集體建設用地流轉制度的創(chuàng)新對于完善農村土地產權制度的意義在于：可以賦予農村土地所有權完整

4、的權能，特別是被征地制度剝奪的農民的土地發(fā)展權；培育實現土地所有權的所有權主體和產權代表；構建物權性質的集體建設用地使用權；集體土地產權制度變遷過程中存在路徑依賴，原有的制度保持相當的習慣和慣性，推進集體土地產權制度變革，集體建設用地是一個突破口，進入流轉環(huán)節(jié)的集體建設用地，可以作為農村土地產權制度改革的試驗田，率先嘗試產權制度改革。第四部分是集體建設用地流轉交易制度。集體建設用地使用權流轉市場，是城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地大市場的一個不可或缺的組成

5、部分。集體建設用地使用權流轉交易市場，和國有建設用地使用權交易市場，共同構成了平行的建設用地供給市場。集體建設用地流轉交易制度的創(chuàng)新，將推進現有供地制度，特別是征地制度的改革和完善。本部分對流轉交易主體、流轉交易客體、流轉交易形式與價格、交易管理等問題進行闡述。第五部分是集體建設用地流轉價格與土地收益分配制度。本部分建立了一個聯結農地地價與市地地價的動力學模型。農地農用價格包括三個層次：源于農地農用的直接效益的實際收益價格；源于農地農用

6、的直接收益加間接收益的收益價格；包含農地外部性效應的農地價格。建設用地價格包括征農地征收補償價格；土地出讓價格；土地開發(fā)后的收益價格。集體建設用地流轉價格應該介于包含農地外部性效應的農地價格和土地開發(fā)后的收益價格之間。厘清農地與建設用地的價格關系，才能形成合理的集體建設用地流轉價格，并建立合理的土地增值收益分配關系。農地轉用中的各參與主體應該基于對農地轉用增值收益的貢獻參與土地增值收益分配。農村集體經濟組織享有部分為基于農地真實收益的征

7、地補償，以及部分農地增值溢價；土地開發(fā)商應該分享的部分是正常產業(yè)利潤，房地產物業(yè)業(yè)主應該分享的部分是正常產業(yè)利潤和區(qū)位地租形成的地價部分；政府部門分享的部分是行政規(guī)費和稅收。第六部分是集體建設用地流轉政府管制制度。本部分闡述了集體建設用地流轉市場中市場失靈的主要表現，原因分析及解決對策。為了避免出現市場失靈，需要政府部門介入對集體建設用地流轉市場的管制，政府需要在集體建設用地流轉市場中的職能進行定位，確保不會出現政府越權和缺位。政府在管