房地產稅收籌劃研究

1、收人最大為考核指標，成本中心以既定產量下總成本最小或既定預算下產量最大為考核指標，典型代表是工廠、車間等，費用中心以既定產出或服務水平下總成本最低或既定預算下總產出或服務水平最大為目標，典型代表是財務、人事等部門。預算編制需遵循以下幾個原則：①推行“歸口管理”的預算編制原則；②建立適宜的預算數(shù)據形成程序；③把握好預算指標的“松”與“緊”。預算的執(zhí)行與控制方面應注意：制訂嚴格的事項和資金的授權審批制度和規(guī)范的流程體系、明確的審批權限；明確

2、各預算責任中心應承擔的預算指標；財務管理部門及各預算的責任中心負責人、公司高管等對事項和資金使用的審核機構在審核過程中嚴格參照預算指標進行審核與控制；對偶發(fā)的、未列入預算的經濟行為應在授權審批制度中明確授權執(zhí)行的機構或人員，如打折促銷商品等；建立預算執(zhí)行分析制度，財務管理部門及各預算責任中心應定期召開預算執(zhí)行分析會議，通報預算執(zhí)行情況，研究、解決預算執(zhí)行中存在的問題，提出改進措施。預算調整分為預算內調整和預算外調整。首先強調預算的嚴肅性

3、，任何人不得隨意調整。但由于預算是以戰(zhàn)略為目標，戰(zhàn)略也會隨著市場環(huán)境和公司自身特點的變化而調整，因此預算調整并非偶然。預算內調整是指不影響預算總目標的各項預算指標內部的調整，對此，企業(yè)可以按照內部授權批準制度執(zhí)行。預算外調整是指由于市場環(huán)境、國家政策或不可抗力等客觀因素導致預算執(zhí)行結果與預算指標必然出現(xiàn)重大差異而確需進行的預算調整，此種調整必須履行嚴格的審批程序，由預算執(zhí)行單位逐級向預算管理機構提出書面報告，闡述市場環(huán)境、國家政策或不可

4、抗力等客觀因素的變化對預算執(zhí)行的影響程度，提出預算的調整幅度，財務管理部門等預算管理部門對預算調整報告進行分析，提出企業(yè)年度總預算調整方案，提交預算委員會以至企業(yè)董事會或股東大會審批。預算報告制度應該符合內容的相關性、準確性和系統(tǒng)性、時間的及時性、形式的靈活性的要求。此外注意應有報告的審核監(jiān)督機制，財務管理部門可以對與財務收支活動相關的內容進行審核，也可指定相關的責任中心相互交叉審核。預算考評應注意以下幾方面的問題：預算考評的可控性問題

5、、預算管理過程本身的考核問題、考評結果與薪酬計劃的對接問題。預算考評的可控性問題是指對各責任中心考評的內容應該是該責任中心所能控制的因素；預算管理過程本身的考核問題是指為了嚴肅預算管理工作，需要對預算編制的時效性、準確性等進行考評；考評結果與薪酬的對接問題是指將預算考評指標融入高管人員和職工的薪酬計量。成功實施全面預算管理的關鍵因素包括：領導持續(xù)重視、預算模型與發(fā)展戰(zhàn)略的吻合度、全員的參與和認同、基礎數(shù)據相對準確和完整、先進科學的信息系

6、統(tǒng)的支持、預算實施的嚴肅性、預算考評與報酬計劃掛鉤。誓III蛹黼鞠麓鞠_豳研究房地產稅收籌劃研究王群青島海創(chuàng)開發(fā)建設投資有限公司【摘要】房地產能有效的促進國民經濟的發(fā)展，但是其自身卻要承擔很高的稅負。房地產涉及的稅收種類很多，幾乎占我國稅收種類的一半左右。因此，房地產企業(yè)稅收成本很高，必須進行科學、合理的規(guī)劃，有效籌劃稅收成本，以便降低房地產的經營成本。近幾年，房地產開發(fā)工程不斷加大，房地產行業(yè)迅速發(fā)展。同時房價也居高不下，對房地產的稅

7、收籌劃進行探討與研究，降低房地產企業(yè)的涉稅風險，實現(xiàn)房地產價值最大化發(fā)展，提高經濟以及社會效益。本文主要從房地產稅收籌劃存在的問題進行分析，并提出解決的措施?！娟P鍵詞】房地產；稅收；籌劃一、房地產企業(yè)稅務籌劃的必要性I房產企業(yè)稅收負擔重房地產企業(yè)所涉及的稅收種類很多，它除了一般行業(yè)適用的稅種外還包含土地增值稅等房地產行業(yè)特殊的稅種，而且這樣的稅種稅率一般都比較高，給房地產企業(yè)帶來沉重的稅務負擔。如果不合理進行稅務籌劃，更會加重房地產企業(yè)

8、的稅務負擔，不利于房地產企業(yè)效益的提高，最終導致房價居高不下，影響人們經濟生活的提高。2房地產企業(yè)納稅意識不強房地產企業(yè)的管理者面對如此沉重的稅務負擔，一般情況下會選擇躲避稅收，依法納稅的意識比較淡薄，這在一定程度上給房地產企業(yè)帶來不良影響。要改變這種局面，必須制定切實可行的納稅模式，改變傳統(tǒng)的納稅理念，提高房地產企業(yè)的納稅意識，把新型納稅模式引入到企業(yè)經營的各項決策中來，科學、合理的進行稅務籌劃，提高房地產企業(yè)的經濟效益。3稅務籌劃是

9、房地產企業(yè)長期發(fā)展的需要房地產企業(yè)經營的最終目的是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，提高經濟效益，賺取最大利潤。要達到這一目標，降低稅收成本是一項有利的措施。降低稅務成本的方法主要有稅務籌劃、偷稅漏稅、避稅等，偷稅和避稅是一種違法的行為，不僅影響納稅人的正常經營活動和名譽，而且損壞國家利益，這種行為是不可取的，稅務籌劃是一種既不違法，又能獲得額外收益的降低稅務成本的方法，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。二、房產企業(yè)稅務籌劃的可行性分析1良好的外部環(huán)境隨著我國法

10、律制度的完善，依法納稅已經成為現(xiàn)實問題，不正當?shù)耐刀?、偷稅、避稅的行為得到有效的遏制，為稅收制度的實施?chuàng)造了一個良好的法律環(huán)境。另外房地產的稅收政策變化也比較快，近年來出臺很多稅收優(yōu)惠政策，為房地產的稅收籌劃提供了條件，在通貨膨脹下，稅收和稅基的變化也會促使稅收籌劃的產生。2先進的財務管理水平為稅收籌劃奠定了基礎科學、合理的稅收籌劃需要熟練掌握稅收法律、法規(guī)知識的高素質人才隊伍做鋪墊。近幾年房地產企業(yè)的迅速發(fā)展，吸引力大量的高素質人才的

11、加入，市場上各個中介機構也非常熱衷于為房地產Chinabusinessupdate199墨冀譬企業(yè)的稅務籌劃服務，這樣的條件為房地產企業(yè)的進行稅務籌劃奠定了人才基礎。另外，隨著科學技術的提高，房地產企業(yè)的財務管理水平也在不斷提高，為稅收籌劃提供了良好的內部環(huán)境。3不同稅種的存在國家征收稅務不是隨心而欲的，它是根據本階段國家的基本國情以及經濟運行情況和發(fā)展水平而制定的。國家通過制定合理的稅種、稅率、課稅對象以及課稅環(huán)節(jié)等，對整個國家的運行

12、進行有效的宏觀調控。在稅法規(guī)定的范圍內，稅務的征收都有一個相應的納稅方案，比如房地產行業(yè)的土地增值稅，這個稅種按增值比例規(guī)定量免征、30％、40％、50％、60％幾種稅率，應納稅增值額處于稅率累進的臨界點時，要對利潤進行有效的控制，已達到低檔稅率的效果。正是由于不同的稅率的存在，才更有利于稅務籌劃的進行。三、房地產稅務籌劃存在的問題1房地產企業(yè)納稅意識淡薄每個公民與集體都應該進行依法納稅，依法納稅關系著國家的整體利益以及集體和個人的利益

13、，國家通過征收稅務對國民經濟實施宏觀調控，很好的指導我國經濟的發(fā)展。隨著經濟水平的提高與法律的完善，在我國稅收的地位越來越重要，要求人們樹立正確的稅收觀念。但是，在實際經營活動中房地產企業(yè)的納稅意識比較淡薄，這主要是因為房地產企業(yè)對稅法政策了解的不多，經常出現(xiàn)不會交稅的情況，交過稅之后也不知道自己交了多少，交多交少很難算起，不利于企業(yè)的正常經營。另外，隨著稅收法律環(huán)境嚴格程度的提高，房地產企業(yè)不得不將注意力放到稅收方面來，但是面對沉重的

14、稅收負擔，房地產企業(yè)一般會選擇偷稅、避稅來減低稅收成本，這種方式會嚴重影響房地產企業(yè)的整體形象，不利于房地產的長期經營。2稅收籌劃工作劃分不合理很多房地產企業(yè)的管理者把稅收籌劃戈0分到財務部門，他們認為稅收就是財務部門的事，大部分企業(yè)的應收稅額都是由財務部門進行決策的，如果在稅務上出現(xiàn)多交或者被稅務部門處罰等情況，企業(yè)就會認為這是由于財務部門工作沒做好而引起的，這是以匯總錯誤的觀念，從這一點也可以看出房地產企業(yè)對稅收的不了解。在企業(yè)經營

15、過程中，雖然財務部門也會與稅務部門來往，但是它并不直接參與各個經營過程中相關稅收事宜，實際上財務部門只是交稅者。在經營過程中的各中稅務環(huán)節(jié)，比如轉讓、開發(fā)、銷售等等涉稅環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)的決策人在業(yè)務發(fā)生之前都要做好稅收籌劃工作。一般晴況下，房地產企業(yè)的各個環(huán)節(jié)的業(yè)務活動都涉及到合同，稅務機關是從這些合同的情況進行收稅的，每一個合同代表一個業(yè)務流程，相應的產生一種業(yè)務稅收，同時就會涉及到相關的業(yè)務部門，然后統(tǒng)一由財務部門繳稅。而每項業(yè)務的

16、合同的簽訂均不是財務部門簽訂的，石油各個部門的決策者簽訂的，所以說，稅收的關鍵還在于決策者，但是財務工作者要提供決策信息。3房地產企業(yè)的納稅管理不合理企業(yè)一般會把利潤放到第一位，對稅收的管理重視程度偏低。房地產企業(yè)對納稅的管理也比較少，雖然在企業(yè)的財務部門人員也會學習一些納稅管理以及稅收法律方面的知識，但是在實際操作過程中，并沒有起到很好的效果，造成這種結果的原因就是企業(yè)稅收管理政策沒有得到其他部門的積極配合。企業(yè)內部沒有一個很好的納稅

17、管理環(huán)境，有效的納稅管理需要企業(yè)各個部門的決策者相互配合。納稅人在交稅的過程中，應該考慮稅務成本，合理進行稅務籌劃，企業(yè)各個部門的決策者都應該了解稅收的相關法律及規(guī)定，做出正確的決策，有效的減少稅務成本，加強企業(yè)的納稅管理，使企業(yè)各個部門之間相互配合，減輕企業(yè)的稅務負擔。200中國經貿四、提高房地產稅收籌劃水平的措施1提高房地產稅收籌劃意識如果要做好稅務籌劃工作，首先必須從觀念方面人手，改變房地產企業(yè)舊的稅收思想觀念，樹立正確的納稅意識

18、，提高稅收籌劃的觀念。尤其是企業(yè)的領導人，更應該重視稅收籌劃工作的實施，決策人應該做好企業(yè)各項業(yè)務過程的事前籌劃工作，其他部門呢要積極的配合，形成一個良好的稅務籌劃內部環(huán)境。2稅收籌劃應以節(jié)約為主線房地產的稅收籌劃可以從節(jié)稅空間比較大的重點稅種開始籌劃，一般情況下，可以選擇稅收優(yōu)惠多，稅賦彈性大的稅種為切人點進行合理的籌劃。其次它的稅率為超額累進稅率，跳躍性比較大，可以根據這一特點，在實際業(yè)務中減少稅收，另外它的優(yōu)惠政策也比較多，了解好

19、稅收政策，結合稅種特點，能有效的減少稅務的繳納。3做好事前籌劃工作籌劃肯定是在事情發(fā)生之前進行的規(guī)劃，稅務籌劃的重點就是進行事前籌劃工作的開展。房地產企業(yè)的在開發(fā)的過程中，決策人在做決策之前，就應該與財務部門以及其他相關部門進行合理的商討，根據房地產企業(yè)相關稅種的優(yōu)惠政策進行合理的稅務籌劃。如果企業(yè)內部財務人員對房產相關稅務政策了解不是太多或者把握不準，應該聘請社會上專業(yè)的稅務事務所進行正確的稅收籌劃，以便達到降低稅收，提高經濟效益的效

20、果。4積極培養(yǎng)一批能力水平較高的復合型人才房地產的稅收籌劃工作需要一批技術水平高，綜合能力強的高素質人才，制定籌劃的人不僅要了解法律知識，而且要了解本企業(yè)的運營實況以及社會發(fā)展狀況?？梢詫I劃部員工進行不定期的培訓，有針對性的提高他們的綜合技能月相關的基礎知識，經常開展考核活動，督促籌劃人員積極學習，提升自己專業(yè)化水平，以便更好的為房地產企業(yè)的稅務籌劃工作作出貢獻。5采用靈活的經營銷售方式房地產企業(yè)可以采用合作建房、投資保障房、出租等多

21、種方式，在具體的操作過程中可以選擇不同的投資和經營方式，優(yōu)化多種方案組合，降低投資成本。6緊扣臨界點利用稅收的臨界點法是房地產降低稅收最有效的方法之一，因為在我國的稅法規(guī)定中，當應繳稅金額大于或小于規(guī)定的金額時，其稅率就會發(fā)生相應的變化，控制涉稅金額在臨界點以下，則按較低稅率繳納稅收，從而為納稅人節(jié)省稅收成本。五、結語總之，合理的稅務籌劃是降低稅收成本的主要途徑，不僅能增加企業(yè)的經濟利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的發(fā)展目標，而且有利于我國房地

22、產企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。所以不管是國家還是企業(yè)本身都應該注重房地產稅收籌劃的實施，國家可以多為房產稅務提供優(yōu)惠的政策，企業(yè)本身可以加強稅務管理水平，提高納稅管理，為稅務籌劃提供一個良好的發(fā)展環(huán)境。參考文獻：[11鮑洋春房地產企業(yè)稅收籌劃的探討IJ1稅收籌劃，2013(10)[212彭勇房地產企業(yè)稅收籌劃及方案解析卟經濟沙龍，2011(37)【3]法清軍房地產企業(yè)稅收籌劃U]稅收籌劃，2009(10)作者簡介：王群(197一)，女，山東青島