蚌埠xx新城廣場(chǎng)項(xiàng)目投資方案

1、蚌埠xx新城廣場(chǎng)投資方案,,蚌埠社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)自２００９年蚌埠市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),ＧＤＰ５３２.０９億元，較上年增長(zhǎng)１２.２％。三次產(chǎn)業(yè)之比為：１９.６：４４.４：３５.９。人均ＧＤＰ１４８０３元。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額２２６.９８億元，幣上年增長(zhǎng)１８.５％。其中，市區(qū)１４０.５４億元，增長(zhǎng)１６.９％；縣４１.７４億元，增２１.９％，縣以下４４.６９億元，增２０.６％。戶籍總戶數(shù)１０３.３８萬(wàn)，其中市轄區(qū)２９

2、.５６萬(wàn)。全市總?cè)丝冢常叮?６４萬(wàn)，年增２.３７萬(wàn)。市轄區(qū)人口９２.５１萬(wàn)，其中非農(nóng)６５.８３萬(wàn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１３４８３元，增６.１％，人均消費(fèi)支出９７６２元，增７.３％。百戶城鎮(zhèn)居民擁有私車１.３部。,蚌埠標(biāo)志性建筑一覽,,德人大廈99米,蚌埠高鐵,,錦江大酒店★★★★★,,淮河文化廣場(chǎng),,,寶龍廣場(chǎng),,龍湖鳥(niǎo)巢體育館,蚌埠城市總體功能規(guī)劃圖,SITE,項(xiàng)目位置（宏觀）,SITE,,,,面積：230畝位置：高鐵站前

3、。學(xué)府路南，學(xué)苑路北，蚌醫(yī)路西，財(cái)大路東。用地性質(zhì)：商業(yè)要求：蚌埠市標(biāo)志性建筑及配套建筑和設(shè)施。,項(xiàng)目位置（微觀）,龍子湖副城市商業(yè)中心,,安徽財(cái)大,蚌埠醫(yī)學(xué)院,SITE,,,已建住宅區(qū),安徽財(cái)大新校區(qū)是本科教育，即幾乎所有本科生都在新校區(qū)。估計(jì)新校區(qū)有學(xué)生1.5萬(wàn)人，教師1000-1500人。蚌埠醫(yī)學(xué)院新校區(qū)專注本科和?？平逃烙?jì)學(xué)生1萬(wàn)，教師1千人。蚌埠高鐵預(yù)計(jì)2012年開(kāi)通時(shí)，年發(fā)送旅客729萬(wàn)人

4、，預(yù)計(jì)2030年可達(dá)1192萬(wàn)人。規(guī)劃住宅區(qū)預(yù)計(jì)人口15萬(wàn)-20萬(wàn)人。,項(xiàng)目周邊功能區(qū)及人口結(jié)構(gòu)與數(shù)量分析,,,,蚌埠高鐵站,規(guī)劃住宅區(qū),,龍湖體育館,,ROD ( Railway Oriented Development ) 理論,我國(guó)高鐵建設(shè)的城市化ＲＯＤ模式是以高鐵樞紐及與之發(fā)生關(guān)聯(lián)的城市交通樞紐帶動(dòng)城市邊緣地區(qū)的高密度開(kāi)發(fā)模式。強(qiáng)調(diào)在區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的、有公交系統(tǒng)支撐的城鎮(zhèn)發(fā)展模式，在樞紐站點(diǎn)周圍適于步行的范圍內(nèi)布置混

5、合性質(zhì)的用地，并提供多種價(jià)格、密度的居住類型和多元的商業(yè)模式，可以引導(dǎo)城市的集約化發(fā)展，節(jié)約土地和能源。,,,,R<0.5KM,0.5KM<R<1.5KM,R>1.5KM,,,,核心區(qū),擴(kuò)展區(qū),邊緣區(qū),高鐵站,客運(yùn)樞紐本身以及其周邊的換乘設(shè)施，并伴隨有一些必要的零售商業(yè)、餐飲、咨詢等，主要為乘客服務(wù)。,,,辦公、酒店、金融、會(huì)展、信息咨詢、商業(yè)等功能，直接服務(wù)于城市間的商務(wù)交流與合作。,偏向于城市生活，在商業(yè)

6、、娛樂(lè)之外，可搭配一些居住與無(wú)污染工業(yè)，以保證城市地區(qū)的人氣。,蚌埠高鐵地區(qū)分類人口數(shù)量預(yù)測(cè),蚌埠高鐵地區(qū)商業(yè)面積需求預(yù)測(cè),以適度超前為原則，五星級(jí)酒店設(shè)置為3萬(wàn)平米、快捷酒店4萬(wàn)平米，包括圖書(shū)城、IT數(shù)碼城、電影院線、主題百貨、餐飲娛樂(lè)等在內(nèi)的商業(yè)面積8萬(wàn)平米，另為商旅服務(wù)公司配置1萬(wàn)平米的商務(wù)辦公場(chǎng)所。注：商業(yè)面積按“1平米營(yíng)業(yè)面積/常住人口”計(jì)算，高鐵旅客按“1日均旅客數(shù)=1常住人口”計(jì)算；不同級(jí)別酒店的比例隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。,

7、高鐵商旅設(shè)施,區(qū)域商業(yè)中心,高端生活社區(qū),皖北窗口新城都心,,,,,區(qū)域商業(yè)中心,高鐵商旅中心,新城魅力都心,主題百貨：服務(wù)新區(qū)市民精彩生活大型超級(jí)市場(chǎng)：圖書(shū)城、數(shù)碼城：數(shù)萬(wàn)師生的最愛(ài)餐飲、娛樂(lè)：,五星級(jí)酒店：經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店：高級(jí)寫字樓,超現(xiàn)代的公共建筑風(fēng)格：展示蚌埠新面貌高端生活社區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,五星級(jí)酒店商務(wù)辦公,快捷商務(wù)酒店,餐飲娛樂(lè)街區(qū),餐飲娛樂(lè)街區(qū),主題百貨、大型超級(jí)市場(chǎng)圖書(shū)城、ＩＴ

8、城、院線,高端生活社區(qū),高端生活社區(qū),學(xué)府路,學(xué)苑路,蚌醫(yī)路,財(cái)大路,SHOPPINGMALL,百貨、院線、圖書(shū)、ＩＴ、超級(jí)市場(chǎng),高端生活社區(qū),餐飲娛樂(lè)街區(qū),經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店,建筑風(fēng)格和諧統(tǒng)一,蚌埠高鐵站,龍湖體育館,SHOPPINGMALL,五星級(jí)酒店,項(xiàng)目主要參數(shù),固定資產(chǎn)投資估算表,說(shuō)明：不含土地費(fèi)用、持有型物業(yè)內(nèi)裝飾費(fèi)用,可售物業(yè)銷售收入估算,1、年固定費(fèi)用（不含土地費(fèi)用和物業(yè)內(nèi)裝飾費(fèi)用）折舊費(fèi)：持有型物業(yè)建安成本6.29億元

9、，年折舊費(fèi)用1573萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款比例固定資產(chǎn)投資70%、年利率7%，年財(cái)務(wù)費(fèi)用3082萬(wàn)元。兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)4655萬(wàn)元。2、項(xiàng)目收益分析由于本項(xiàng)目所處區(qū)域目前城市化發(fā)展水平較低，交通等配套設(shè)施尚不完善，開(kāi)發(fā)度較低，人口容量近期內(nèi)還不足以支撐16萬(wàn)平米的商業(yè)設(shè)施。據(jù)估計(jì)本項(xiàng)目持有型商業(yè)物業(yè)建成后，培育期至少持續(xù)4年，發(fā)展期持續(xù)3年，7年以后進(jìn)入項(xiàng)目盈利期，整個(gè)投資回收期將超過(guò)15年。前7年虧損合計(jì)3.2億元。3