第十五章建筑物區(qū)分所有權

1、15.1 建筑物區(qū)分所有權概念,1、建筑物所有權的形態(tài) 1）單獨所有 2）共有（共同共有、按份共有） 3）建筑物區(qū)分所有權2、建筑物區(qū)分所有的概念：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分享有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。 物權法70條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。,15.1

2、 建筑物區(qū)分所有權概念,3、建筑物區(qū)分所有權的性質(zhì)： 1）一元論說：認為其實質(zhì)為專有部分上成立的所有權 2）二元論說：認為是專有部分所有權與共有部分持份權的結合 3）三元論說：專有部分所有權、共有部分持份權、因共同關系所生成員權,15.2 專有所有權,1、專有所有權的行使與一般單獨所有權無異，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法利益。專有權的享有須有以下前提： a. 構造上的獨立性（建筑構造上能加以區(qū)別）

3、 b. 利用上的獨立性，可排他使用（有無單獨的門戶等） c. 能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體 2、專有部分的范圍（關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋） 1）房屋套內(nèi)面積 a.壁心說 b.空間說 c.最后粉刷說 d.壁心（外部關系）和最后粉刷說（內(nèi)部關系） 2）獨立車庫 3）車位、攤位等特定空間 4）專屬于特定房屋，且銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等

4、,共有所有權,1、共有所有權的概念 建筑物區(qū)分所有人依法或管理規(guī)約之規(guī)定對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用、收益的權利。2、共有部分的范圍 物權法73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設施、物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。 1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； 2）其他

5、不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 3、共有權的性質(zhì) 共有權的取得取決于專有權的享有，兩者具有不可分性。不同于共同共有和按份共有，屬于特殊的共有。,共有所有權,4、共有的類型 1）法定共有與約定共有 2）小區(qū)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)的全體業(yè)主共有、特定單元業(yè)主共有5、共有人的權利義務 1）共有人的權利義務不可分離，業(yè)主不可以放棄權利而不履行義務。 2

6、）按照約定或?qū)Ｓ胁糠终嫉谋壤硎軝嗬统袚x務。權利：共有部分使用權、收益權、修繕權。義務：依法使用義務、分擔共同費用和負擔。,共有所有權,法定共有的范圍1、綠地2、道路3、物業(yè)管理用房4、維修資金（其使用需要全體業(yè)主經(jīng)過法定程序決定。經(jīng)專有部分占總面積2/3以上的業(yè)主，且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意）5、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所和公用設施（圍墻、健身設施、供電、供水設施等。會所的歸屬應根據(jù)占用土地及建設成本確定。 ）,建筑物

7、權分所有權案例,樓房一層業(yè)主增建夾層案物業(yè)出租樓頂安裝廣告牌案例,小區(qū)內(nèi)車庫、車位的所有權,一、車庫車位的類別1、獨立車庫2、地面車位3、建筑物首層架空車位和屋頂停車場4、利用人防工程改造的車庫、車位5、專門規(guī)劃的車庫、車位,小區(qū)內(nèi)車庫、車位的所有權,二、車庫車位的性質(zhì)1、是否屬于建筑物的專有部分2、是否構成建筑物的添附物3、是否構成建筑物的從物三、車庫車位的權利歸屬的確定依據(jù)1、依其建筑面積是否計入商品房的公攤面

8、積判斷2、依其是否攤入住宅開發(fā)成本判斷3、以開發(fā)商與業(yè)主之間的約定,小區(qū)內(nèi)車庫、車位的所有權,物權法74條對于小區(qū)車位、車庫的規(guī)定： 1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,小區(qū)窗前綠地、露臺等權屬和利用,“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬

9、于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”（物權法73條） 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。（審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 ）,成員的共同管理權,1、概念 對全體區(qū)分所有人的共同事務所享有的權利和承擔的義務。2、物權法對業(yè)主權利的規(guī)定 1）制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則； 2）訂立管理

10、規(guī)約； 3）選舉和更換業(yè)主委員會； 4）選聘物業(yè)管理機構； 5）籌集和使用建筑物維修基金； 6）改建、重建建筑物及附屬設施 決定以上1-4項事項須占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占業(yè)主總人數(shù)二分之一以上業(yè)主的同意，決定5-6項事項須三分之二以上面積業(yè)主，且占業(yè)主總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。,成員的共同管理權,管理規(guī)約 由全體業(yè)主通過業(yè)主大會就物業(yè)的管理等制定的規(guī)則。須經(jīng)專有面積過半且人數(shù)過半的業(yè)主同意，其對

11、于業(yè)主具有約束作用。 可以就禁止濫搭濫建、禁止改變房屋用途、禁止群租、禁止飼養(yǎng)動物等做出約定。對于違反規(guī)約的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以起訴。,成員的共同管理權,物業(yè)管理 業(yè)主可以自行或委托物業(yè)服務機構對業(yè)主公有財產(chǎn)和共同事務進行管理和服務。 1、業(yè)主的自行管理權 2、業(yè)主的聘任物業(yè)公司的權利 3、業(yè)主解聘物業(yè)公司的權利 業(yè)主對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，在業(yè)主大會成立后有權依法更換。 4、業(yè)主的

12、監(jiān)督權,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,物權法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 業(yè)主大會的概念 全體業(yè)主成立的，管理共有財產(chǎn)和共同生活事務的自治組織。是業(yè)主行使管理權利的意思機關。業(yè)主大會的成立條件 根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定：小區(qū)內(nèi)交付的房屋占總建筑面積50%以上或者首套房屋交付使用滿兩年的，可以召開業(yè)主大會。,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主大會的職權 1）制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則； 2）訂立管理規(guī)約；

13、3）選舉和更換業(yè)主委員會； 4）選聘物業(yè)管理機構； 5）籌集和使用建筑物維修基金； 6）改建、重建建筑物及附屬設施 決定以上1-4項事項須占建筑物總面積二分之一以上業(yè)主且占業(yè)主總人數(shù)二分之一以上業(yè)主的同意，決定5-6項事項須三分之二以上面積業(yè)主，且占業(yè)主總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主大會和業(yè)主委員會的地位1、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，受業(yè)主大會委托管理全體業(yè)主的共

14、有財產(chǎn)和共同事務。2、業(yè)主委員會的職權來自于法律規(guī)定（物業(yè)管理條例）和業(yè)主的授權。3、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體資格問題 1、有權依法選聘和解聘物業(yè)服務機構并簽訂服務合同 2、具有一定的訴訟主體資格，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主起訴獲得共同利益，也可以代表業(yè)主應訴，被判決敗訴后法律責任也應當由業(yè)主

15、共同承擔。,對業(yè)主濫用權利的限制,業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主也有權起訴。（物權法83條）1、業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。（物權法71條）2、業(yè)主不得任意改變專有部分的使用用途。“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營

16、性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。” （物權法77條） 1）“有利害關系的業(yè)主”指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響； 2）需要“所有”有利害關系的業(yè)主同意，“以多數(shù)業(yè)主同意進行抗辯的，人民法院不予支持?！?3）有利害關系的業(yè)主可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。 《最高人民法院關于審理

17、建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,對業(yè)主濫用權利的限制,根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，“損害他人合法權益的行為”包括：1、任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等；2、損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；3、違反規(guī)定破壞、改變建筑