中國房地產市場集中度演化及其影響因素分析.pdf

1、適當的市場集中度是保持資源合理配置、推動市場結構升級、實現企業(yè)高效運行的基礎。由于房地產市場并不總是以完全競爭或壟斷所有權為特征，這使得對房地產市場集中度的研究成為現代經濟學研究中的一個重要領域。自1998年啟動住房制度改革，實行住房商品化改革后，中國的房地產業(yè)進入了快速發(fā)展期。但投資過熱的問題迫使政府出臺一系列調控政策。在這個發(fā)展過程中，市場集中度是否也發(fā)生了變化，演變趨勢又將如何？這些問題是值得深入探討的。此外，前人已證明，市場集中

2、度能夠影響到房價、規(guī)模經濟效益、資源配置效率、企業(yè)內部組織管理效率、社會福利等市場行為、市場結構。若能把集中度作為中介變量，探索得出影響集中度的因素和與之相關的有效調控工具，將對政府精準調控及預測房地產市場走勢、促進房地產市場結構的優(yōu)化提供又一重要工具。
　　基于此，本文在SCP理論的基礎上先對全國及35個大中城市的集中度進行測算分析，考慮到測算集中度的傳統計量方法分類不科學、各地口徑不統一的問題，對測算方法進行改進，采用一級資質

3、的房地產開發(fā)商從業(yè)人數占行業(yè)內總體從業(yè)人數的比例進行計算。針對房地產市場區(qū)域性的特點，以2000-2016年22個城市的面板數據建立固定效應模型，測算區(qū)域市場集中度水平，并以此分析影響房地產業(yè)市場集中度的因素。另外，根據房地產開發(fā)商的組織形式，本文對國有房地產開發(fā)商和非國有房地產開發(fā)商的集中度分別進行了貨幣政策工具調控的有效性判斷。
　　研究結果表明:(1)房地產市場集中度水平呈現整體上升的趨勢。盡管市場仍處于競爭型格局，但部分城

4、市已經開始轉型。另外，不同城市的房地產集中度水平差別很大，區(qū)域經濟發(fā)展與區(qū)域房地產集中度水平并不匹配，發(fā)達區(qū)域和落后區(qū)域的城市在集中度分布上互有交叉。(2)盡管近年來國資背景房地產開發(fā)商的數量占比大幅下降，但其市場份額卻在不斷上升，一半以上的房地產巨頭仍是國資背景，房地產國企的競爭優(yōu)勢與壟斷能力遠勝于其他所有制企業(yè)。(3)中國房地產業(yè)市場集中度與市場容量的擴張速度、國房景氣指數、房地產信貸增長率負相關，與最小有效規(guī)模、開發(fā)資金來源、限購

5、力度正相關。目前中國房地產市場并沒有達到最佳規(guī)模經濟水平，在位企業(yè)所能提供的住房遠遠不能滿足市場需求，給潛在進入者提供了市場機會，資源整合利用效率低下，政府應該鼓勵房地產開發(fā)商間的相互整合。(4)國有房地產開發(fā)商和非國有房地產開發(fā)商對不同貨幣政策工具的敏感性有顯著差異。貨幣當局對房地產國企集中度的調控著力點應在信貸政策上，對非國企的調控著力點在貨幣供應量上，利率政策對集中度影響有限。這提示政府在對房地產市場進行宏觀調控時應該做到對癥下藥