調查報告模板 （業(yè)務統(tǒng)籌制推行版）

1、2024/3/28,1,建筑業(yè)、房地產業(yè)營改增政策講解,,一、建筑業(yè)營改增背景二、建筑業(yè)營改增稅收政策三、房地產營改增背景四、房地產營改增稅收政策,內容概要,目 錄,3,一、建筑業(yè)營改增意義,建筑行業(yè)營改增意義,,建安行業(yè),房地產開發(fā)企業(yè),上游企業(yè),下游企業(yè),鋼材企業(yè)建筑材料企業(yè),,,,,第二產業(yè),,第三產業(yè),,打通抵扣鏈條，為不動產納入抵扣提供條件,4,征稅范圍,一、稅率及征收率 納稅人提供建筑服務的增值稅稅

2、率為11%；增值稅征收率為3%；財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。二、建筑業(yè)征稅范圍 建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。 構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等

3、建造物,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,5,建筑服務稅目注釋,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,1.工程服務。工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結構工程作業(yè)。（房屋、廠房、水壩等各項建筑物構筑物的建造）2.安裝服務。安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫(yī)療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安

4、裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業(yè)，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。（例如鍋爐的安裝、塔吊的安裝） 固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。,6,建筑服務稅目注釋,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,3.修繕服務。修繕服務，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)

5、。（房屋外沿受損后的修補）4.裝飾服務。裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。 （各種裝修，為居民提供的裝修，不開票，易產生偷漏稅和虛開發(fā)票危險）5.其他建筑服務。其他建筑服務，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏?！锪鬏o助服務-港口碼頭服務）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、

6、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。,7,應納稅額的計算,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,一、增值稅兩種計稅辦法　　增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。　?。ㄒ唬┮话阌嫸惙椒ā　?. 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：　　應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額　　當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣?！　?. 銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應稅行為

7、按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。　　銷項稅額=銷售額×稅率　　3. 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額?！　视鑿匿N項稅額中抵扣的進項稅額為：增值稅扣稅憑證（增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、稅收繳款憑證和農產品收購發(fā)票、農產品銷售發(fā)票）上注明或計算的增值稅額。按照規(guī)定不得抵扣的進項稅額應當轉出或扣減。,8,應納稅額的計算,二、建筑業(yè)營改增稅收政

8、策,（二）簡易計稅方法　　簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額?！　{稅額=銷售額×征收率　　一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。納稅人發(fā)生應稅行為適用免稅、減稅規(guī)定的，可以放棄免稅、減稅，依照本辦法的規(guī)定繳納增值稅。放棄免稅、減稅后，36個月內不得再申請免稅、減稅。,9,不得抵扣稅額規(guī)定,二

9、、建筑業(yè)營改增稅收政策,二、不得抵扣稅額規(guī)定（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。（二）適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不

10、得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額,10,不得抵扣稅額規(guī)定,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。（三）貸款服務利息及費用不得抵扣進項稅額　　1.納稅人購進貸款服務（支付利息）的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。　　2.納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與

11、該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。,11,可以選擇適用簡易計稅辦法征收項目,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,（一）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務。（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服。（三）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務 以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。（房屋的裝

12、修裝飾） 甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。 建筑工程老項目，是指： （1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目； （2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。,12,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,簡易征收政策,13,,二、建筑業(yè)營改增稅

13、收政策,,,14,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,15,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,第五條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：（一）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%納稅人取得的全部價款和價外費用

14、扣除支付的分包款后的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。,16,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,案例1：某A省建筑公司在B省分別提供了兩項建筑服務（適用一般計稅方法），2016年5月，項目1當月取得建筑服務收入555萬元，支付分包款1555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），項目2當月取得建筑服務收入1665萬元，支付分包款555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項目公司該如何預繳稅

15、款？該建筑公司應當在B省就兩項建筑服務分別計算并預繳稅款：（1）項目1由于當月收入555萬元扣除當月分包款支出1555萬元后為負數（-1000萬元），因此，項目1當月計算的預繳稅款為0，且剩余的1000萬元可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。（2）項目2當月收入1665萬元扣除分包款支出555萬元后剩余1110萬元，因此，應以1110萬元為計算依據計算預繳稅款。應預繳稅款=（1665-555）÷（1+11%）×

16、;2%= 20萬元,17,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,案例2：某A省建筑公司在B省分別提供了兩項建筑服務（適用簡易計稅方法），2016年5月，項目1當月取得建筑服務收入555萬元，支付分包款1555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），項目2當月取得建筑服務收入1665萬元，支付分包款555萬元（取得了增值稅專用發(fā)票），該項目公司該如何預繳稅款？該建筑公司應當在B省就兩項建筑服務分別計算并預繳稅款：（1）項目1由于當月收入555萬元

17、扣除當月分包款支出1555萬元后為負數（-1000萬元），因此，項目1當月計算的預繳稅款為0，且剩余的1000萬元可結轉下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。（2）項目2當月收入1665萬元扣除分包款支出555萬元后剩余1110萬元，因此，應以1110萬元為計算依據計算預繳稅款。應預繳稅款=（1665-555）÷（1+3%）×3%= 32.33萬元。,18,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,第七條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供

18、建筑服務，在向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款時，需提交以下資料：　　 （一）《增值稅預繳稅款表》；　?。ǘ┡c發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復印件；　?。ㄈ┡c分包方簽訂的分包合同原件及復印件；　?。ㄋ模姆职饺〉玫陌l(fā)票原件及復印件。,19,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,第八條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期

19、繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。第九條 小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。,20,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,第十條 對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務，納稅人應自行建立預繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預

20、繳稅款以及預繳稅款的完稅憑證號碼等相關內容，留存?zhèn)洳椤５谑l 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照本辦法應向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。,21,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,此次營改增中選擇按照簡易征收項目核算的一般納稅人是否可以自行開具增值稅專用發(fā)票?”針對上述問題，市局請示了總局?？偩执饛停?/p>

21、“一般納稅人選擇按照簡易計稅方法申報納稅，如不屬于明文規(guī)定不許開具增值稅專用發(fā)票的情形，則可以開具增值稅專用發(fā)票?！?22,,二、建筑業(yè)營改增稅收政策,,,對一個建安企業(yè)，發(fā)生多個老項目，必須所有老項目同時選擇簡易計稅方法或者一般計稅方法，36個月內不得變更，還是對每一個老項目可以分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法？對于建安企業(yè)適用簡易計稅方法的項目，可以就每一個項目單獨選擇適用簡易計稅方法或者一般計稅方法。,23,,二、建筑業(yè)營改

22、增稅收政策,,,營改增過渡期外地施工管理站稅收票證、稅款入庫有關問題由直屬分局負責外管站稅收票證的管理。外管站代征的稅款按照施工項目所在地國稅機關開具《稅收繳款書（銀行經收專用）》，繳款書右上方收款國庫及預算科目均填寫施工項目所在地國稅機關的收款國庫名稱和預算科目的編碼、名稱、級次，左下方加蓋直屬分局征稅專用章。外管站需將存根聯(lián)留存，進行稅收票證結報，其余聯(lián)次交給納稅人，由納稅人送交銀行經收處，由經收處劃入相應國庫。施工項目所在地

23、國稅機關要加強與外管站溝通，加強與國庫對賬工作，確保稅款及時、準確入庫。,24,,三、房地產業(yè)營改增背景,,,25,,三、房地產業(yè)營改增背景,,,房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態(tài)，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土

24、地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自身的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。,26,,三、房地產業(yè)營改增背景,,,27,,三、房地產業(yè)營改增背景,,,28,,三、房地產業(yè)營改增背景,,,29,,三、房地產業(yè)營改增背景,,,30,,四、

25、房地產業(yè)營改增政策,,,房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。,31,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部

26、價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。,32,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（

27、全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）,33,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

28、支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。,34,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可

29、證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。（與36號文件變化之處）,銷售不動產營改增政策歸納,36,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,37,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部

30、價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。,經營租賃不動產營改增政策歸納,39,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產老項目，是指

31、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。,40,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,營改增納稅人其主要收入為一次性取得收入，如出售一套房產收入。能否按照文件中規(guī)定的‘年應稅銷售額超過規(guī)定標準但不經常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅’進行登記？”雖然納稅人應稅銷售額超過500萬元，但是屬于納稅人偶發(fā)應稅行為的情況，可以選擇按照小規(guī)模納稅人納稅，可不予認定增值稅一般納稅人。,41,

32、,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,我市納稅人跨區(qū)（縣）出租不動產與跨區(qū)（縣）提供建筑服務如何預繳增值稅?根據國家稅務總局公告2016年第16號、17號文件規(guī)定的授權，本著不改變原營業(yè)稅項目地納稅的慣例，于近期下發(fā)《天津市國家稅務局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關問題的公告》，規(guī)定我市納稅人跨區(qū)（縣）出租不動產與跨區(qū)（縣）提供建筑服務在項目地預繳增值稅，回機構所在地申報納稅。,42,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,房地產企業(yè)銷售不動產

33、已經取得部分收入，并已在地稅繳納部分營業(yè)稅，但未開具發(fā)票，營改增之后全額開具增值稅發(fā)票，申報時需要扣除已經繳納的營業(yè)稅，是否需要地稅出具已繳納稅款證明？需要國地稅合作解決。針對上述問題，市局將與地稅進行溝通，制定相關的扣除制度、明確扣除憑證，以便于基層執(zhí)行，降低稅收執(zhí)法風險。,43,,四、房地產業(yè)營改增政策,,,,有個別地區(qū)提出有納稅人達到500萬但拒不辦理一般納稅人登記的，對于這種情況，一是稅務機關要做好政策宣傳和納稅服務，讓企業(yè)了