基于實物期權理論的房地產項目開發(fā)時機決策研究.pdf

1、土地閑置已成為我國房地產市場的顯著癥狀之一。開發(fā)商為了自身利益在購置土地后并未在規(guī)定期限內開發(fā)，造成大量城市土地閑置，致使土地供應無法形成有效供給。破解土地閑置需識別開發(fā)商項目開發(fā)時機決策的關鍵因素，而實物期權理論為研究開發(fā)時機決策提供了全新的理論工具。本文基于實物期權理論分析開發(fā)商項目開發(fā)時機決策機制，并以經驗數據為例，進行邏輯嚴密的論證。研究結果有助于理清開發(fā)商的行為規(guī)律，為解決土地閑置問題提供政策建議和理論依據。
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2、先系統(tǒng)的梳理了實物期權理論在房地產投資領域的研究進展，總結了實物期權的基本思想、主要內容和建模方法。然后，基于標準實物期權分析框架，運用或有債權分析方法構建了房地產項目開發(fā)時機決策理論模型，提出了研究的理論假說:市場不確定性越高，項目最優(yōu)開發(fā)時機越延遲。最后運用全國35個大中城市項目開發(fā)數據，采用面板數據模型檢驗理論假說。在經驗檢驗模型中加入反映政策因素的變量以使模型更符合中國房地產市場現(xiàn)狀。結果顯示市場不確定性每提高一個單位標準差，項

3、目開工量降低22.62％。政策因素中，3個月央票利率提高一個單位標準差，項目開工量下降18.62; M2同比增速上升一個單位標準差，項目開工量上升12.82％。本研究主要得到以下結論：第一，開發(fā)商項目開發(fā)時機決策符合實物期權規(guī)律;第二，政策因素對開發(fā)商項目開發(fā)時機決策有著重要的影響，尤其是貨幣政策;第三，市場形勢會影響開發(fā)商做出非理性投資時機決策;第四，市場不確定性對開發(fā)商項目開發(fā)時機影響作用最大。因此，破解土地閑置問題，重在降低房價波